リフォーム済みの家のほうが高く売れるのは間違い？　住まいの売却の正攻法

子どもたちが巣立って夫婦二人になったとき、「今の家の間取りはちょっと広すぎる」と感じる方は多いようです。それならば、家を売却し、コンパクトな住まいに住み替えて老後資金を確保したいと考える方もいるかもしれません。しかし、いうまでもなく家の売却はとても大きな決断です。どんなことに気をつけて取り組み、進めていけばよいのでしょうか。

家を売る時の注意点

家を売る場面はさまざまです。ここでは、2つのシーンを例に注意点をご紹介します。

ローンが残っている家を売る場合

いま住んでいる家の売却を検討するときには、住宅ローンの残高と返済方法をきちんと考えておく必要があります。住宅ローンが残っている場合、このローンを完済しないと「抵当権」を外すことができません。

抵当権とは、住宅ローンを借りている債務者が、返済を滞納してしまうという万が一の場合に備えて、債権者である金融機関が行使できる権利です。債権者（銀行）が抵当権を行使すると、担保に取られている物件は競売にかけられ、その売却代金が貸し付けているお金（ローン）の返済に充てられます。
ただし、家の売却代金が住宅ローンの残高よりも高くなる場合は、その売却代金でローンを完済することを前提に、完済前であっても売却することができます。家を売ってもローンの残債が残る場合は、手元の預貯金や住み替えローンの利用等を検討する必要があります。

住み替えのために家を売る場合

家を売って、新しい家に住み替えたいと思っても、今の家がいつ希望する価格で売却できるかはわかりません。思いのほか、早く売却ができた場合には、新居が決まらないということも起こりえます。この場合、いったん仮住まいに引っ越し、その後、新居に引っ越すという２回分の費用負担が発生してしまいます。
逆に、先に新居を購入してから持ち家を売却するという順で行うと、新居に家具を移し、売る家をハウスクリーニングし、空き家の状態で売りに出すことができます。ただし、売却予定の家の住宅ローンが残っていて、新居もローンを組んで購入する場合は、二重ローンの状態になります。場合によっては、融資が実行されなかったり、家の売却が完了するまで新しく組んだローンの毎月の返済額を高く設定されたりすることがあります。

「家を売る前提」で考えるリフォームのポイント

住まいの売却を決めたとき、「このまま売るよりもリフォームしたほうが、付加価値が出るんじゃ......」という考えが一度は頭をよぎるかもしれません。実際はどうなのでしょうか。

住宅売却前のリフォームが「不要」な理由

さて、売却前にリフォームを行ったとしても、かかった費用を上乗せした価格で売却できるとは限りません。同条件のリフォームなしの物件より、売れにくくなることも考えられます。
特にキッチンなどの水まわりは好みが分かれやすく、購入者の趣味に合わない場合は売却まで時間がかかるかもしれません。ですので、リフォームを検討する場合は、どんなデザインや機能を好まれるのか、売却を依頼している不動産会社やリフォームの専門家に相談してみましょう。あるいは、リフォームはせず、そのまま売却する方向で検討しましょう。

最近では、中古物件を躯体だけ残して自分好みに間取りや設備を作り変える「リノベーション」の需要も高くなりつつあります。下記に記載のとおり、中古住宅は「リフォームあり」「リフォームなし」の違いによる売れにくさに顕著の差は見られていません。
むしろ、買主が購入後に内装をそっくりつくり変えることを希望しているなら、リフォーム費用を負担せずに済む、価格の安いリフォーム未実施の物件のほうが選ばれやすいといえるでしょう。

一般社団法人不動産流通経営協会「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査（2021年6月）｜P17.2018年-2020年　購入した住宅（詳細）」を基に作成

リフォームなどを検討した方が良いケース

給湯器やサッシなど家の重要な設備が古い、または故障している場合は、売却前にリフォームや修理を必ず実施しましょう。不具合を知りながら売却した場合、売主は買主から「契約不適合責任」を請求されてしまいます。
契約不適合とは「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことを指します。結果的に、不動産売買契約成立後であっても、その設備の修理代金の支払いは売主が行うこととなります。こうしたトラブルを回避し、気持ちよく売買契約を成立させるためにも、設備機器はきちんと点検したうえで売却しましょう。

リフォーム以外の方法で家を高く売る方法

住まいの売却にあたってリフォームの必要性は低いことが分かりましたが、そうはいっても、なるべくなら高く売却したいと考える人は多いと思います。ここでは、リフォーム以外の方法で住まいに付加価値を出し、高い売却につなげる方法をご紹介します。

こまめなお手入れやハウスクリーニングを活用する

将来の売却を視野に入れているなら、水まわりや壁紙のこまめなお手入れは重要です。そのため、年末の大掃除をプロのハウスクリーニングに依頼することは有効といえるでしょう。
リフォームするよりもコストをグッと抑えられるうえ、換気扇やキッチン、お風呂、トイレなどの水まわりをプロの手で掃除してもらうだけで、ずいぶん印象が変わります。
戸建ての外壁の汚れが目立つ場合は、高圧洗浄機で黒ずみやコケの掃除をするだけでも見た目を改善できることがあります。そのほか、庭やベランダのお手入れも隅々まできちんと行っておきましょう。

ホームインスペクションを行い、信頼性をアピールする

「ホームインスペクション」とは、住宅の健康診断のようなものです。住宅診断士がその建物の劣化具合や補修状況を調査してくれます。つまり、プロの"お墨付き物件"になるということです。売却の際、調査結果を開示すれば、その住宅の信頼度が高まります。
実際にインスペクションを実施して住宅売却を行った人への調査結果では、「自宅の売却が希望価格で売れた」（64.3％）、「買手が早く見つかり売却がスムーズにできた（51.8％）」が上位に挙がっています。

▼インスペクションの利用効果（住宅売却時）

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「2017年 土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果｜P.52」より引用

ホームステージングサービスを活用する

「ホームステージングサービス」とは、インテリアのプロが家具や雑貨などを配置し、モデルルームのように室内を演出してくれるサービスです。内覧する側は、実際に家具を配置した様子や住まうイメージを持ちやすくなり、売る側にとっても、リフォームほどの費用をかけず、物件の印象を高める効果を期待できます。

まとめ

人生でもっとも高い買い物ともいえる「住宅」を売却する経験は、誰しもがすることではありません。できるだけ高い評価での売却が叶うよう、まずは不動産会社などの専門家に相談してみましょう。

売却にあたっては、わざわざ高いコストをかけてリフォームしなくても、普段のお手入れや、近年登場したさまざまなサービスによって、資産価値を高めることができます。ポイントを押さえて、賢く堅実な方法を選択しましょう。