借地権付き建物のメリット・デメリット　売却方法や相続時の注意点について

家を建てるための土地探しをしていると「借地権付き建物」という言葉を見かけることがあります。同じような条件でも「所有権」の土地より、「借地権」の土地のほうが手頃な価格に設定されていることが多いようです。また、相続した実家が「借地権付き建物」だったというケースもあり得ます。
この記事では、そのような「借地権」の内容や種類、売却や相続についてわかりやすく紹介します。

借地権とは

借地権とは、「建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権」のことです。借地権には「借家借地法」が適用されます。ちなみに、地上権とは、「建物などの工作物や竹木を所有するために、他人の土地を使用する権利」のことです。

民法上では賃貸借の存続期間は最長20年ですが、借地権の存続期間は借地借家法において30年とされています。ただし、お互いの合意により30年以上の期間を決めることも認められています（借地借家法　第三条）。なお、契約でこれより短い期間を定める場合など、土地を借りている人に不利な条件は法的に無効となります（借地借家法　第九条）。（※1）

この借地権ですが、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に分けられます。なお、土地を借りる期間が定められている定期借地権は3種類あり、契約内容により違いがあります。
たとえば、「一般定期借地権」の契約は通常の書面でも構いませんが、「事業用定期借地権」の場合は公正証書で契約することが定められています。
「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」の共通ルールは以下の3つです。

契約の更新をしない
存続期間の延長をしない
建物の買取請求をしない

なお、「建物譲渡特約付借地権」の契約方法は書面でなく、口頭でも可能です。30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約とします。（※2）

この4種類のなかでもっとも多くマイホームに使われている契約種類は「普通借地権」です。最初の更新は20年、2回目以降は10年の契約となりますが、お互いの合意によりそれ以上に長くしても問題はありません。

▼借地権の種類

種類	存続期間	利用目的	契約方法	借地関係の終了	契約終了時の建物
普通借地権	30年以上	制限なし	制約なし 口頭でも可	法定更新される。更新を拒否するには正当事由が必要	建物買取請求権がある
一般定期借地権	50年以上	制限なし	書面	期間満了による	原則、更地にして返還
事業用定期借地権	10年以上50年未満	事業用建物所有に限る	公正証書のみ	期間満了による	原則、更地にして返還
建物譲渡特約付借地権	30年以上	制限なし	口頭でも可	建物譲渡による	建物付きで返還

国土交通省「定期借地権の解説」を参考に筆者作成

借地権付き建物のメリット・デメリット

普通の所有権を持たない「借地権付き建物」には、メリット・デメリットがあります。ここでは順番に詳しく解説していきます。

メリット1：不動産に関する税金は建物の分だけ支払えばよい

土地の固定資産税・都市計画税は所有者である地主が払うため、建物にかかる分だけの負担で済みます。

メリット2：所有権付きの土地より価格が割安

所有権付きの建物より価格が割安なのもメリットです。たとえば、定期借地権付き建物の取得価格は、過去からの推移として所有権付き建物（分譲住宅）の50～60％の価格での購入がボリュームゾーンになっています。（※3）

メリット3：更新すれば期限を延長して借りることができる

普通借地権の場合、当初の存続期間は30年ですが、更新すれば期限を延長して借りられます。地主が更新を拒否するには正当事由が必要なため、借主としての地位が安定しているのも良い点です。

デメリット1：建て替えや増改築には地主の許可が必要

契約書に「増改築禁止特約」が記載されている場合、建て替えや増改築には地主の許可が必要です。増改築禁止特約は契約書に記載されていることが多く、書いてない場合でも自分の土地ではないため、のちのトラブルへと発展することを防ぐためにも相談したほうがよいでしょう。

デメリット2：毎月地代が発生する

地主に地代を毎月払う必要が生じることも知っておきましょう。
定期借地権付き住宅の月額地代は地価や土地の広さにより変動します。実際に国土交通省の調査で各地域の地代が一部公表されています。こちらを参考値として相場観を知っておくとよいでしょう。

国土交通省「平成21年度　定期借地権付住宅の供給実態調査報告書」（15ページ以降）

デメリット3：更新ができない

定期借地権付き建物は普通借地権付き建物とは違い、更新ができないので注意しましょう。

借地権付き建物を売却するには

借地権付き建物は、所有権付き建物のように自分の判断だけでは売却できません。ここでは、売却時のポイントを解説します。

1．地主に借地権売却の許可をもらう

第三者に借地権付で譲渡する際には、地主の許可が必要です。建物は自分の所有でも、建物が建っている土地は地主が所有しているため、借地権を譲渡することについて許可をもらう必要があります。
なお、借地権の価値の10%程度を承諾料として、地主に収めることが一般的です。

2．地主が譲渡を認めなかった場合は裁判所に申し立てる

地主に不利となるおそれがないにもかかわらず許可をもらえない場合は、裁判所へ申し立てます。地主に著しい不利が生じないことが認定されれば、許可のおりる可能性は高く、地主の承諾に代わる許可をもらえます。

借地権付き建物を相続するときの注意点

借地権は、売却や譲渡ができる財産であり、相続税や贈与税の課税対象となります。ここでは、借地権付き建物を相続するときの注意点について解説をしましょう。

1．相続税がかかる

借地権は相続財産のひとつとみなされ、相続税の対象です。評価額は「土地の自用地評価額✕借地権割合」で算出します。この「借地権割合」は、借地事情を考慮しながら地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表で確認できます。
なお、「自用地」とは、所有者以外の誰かが使用する権利を持たない土地のことで、「借地権割合」とは、その土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字です。
なお、相続するにあたって地主の許可は不要です。また、手放す場合には地主に借地権を買い取ってもらいましょう。

2．更新契約時には更新料を請求される

借地権を更新契約するときには、地主から更新料を請求されます。更新料の相場は更地時価の5％程度が多く、まとまった金額になることも少なくありません。
更新料の支払い対する法的義務は明確にされていないものの、借地契約書にその旨明記されている場合は支払い義務が発生します。つまり、明記されていない場合は支払う必要はありません。

3．定期借地権の場合は更新できない

相続した不動産が、「定期借地権付き建物」だった場合、さらなる更新ができません。期間満了になったら原則、更地にして返すことになります。したがって、新しく建て替えをする場合でも、借地契約の残存期間しか建物を使用できません。古くなった実家を取り壊してマイホームを新築するときは、地主の許可が得られたとしても借地契約の残存期間をよく考えたうえで実行したほうがよいでしょう。

まとめ

借地権付き建物は、所有権付き建物より割安に購入できるのが良い点です。しかし、土地が自分の所有物ではないため建て替えや売却の際には、その都度、地主に許可をもらう必要があります。したがって、「子どもが大きくなるまでのあいだだけ住めれば良い」「いずれは実家に帰る」など、自分のライフプランに合っている方にはぴったりでしょう。