リフォームと建て替え、いつにする？　違いや特徴を簡単解説

戸建て住宅に住み続けていると定期的なメンテナンスが必要です。住まいが老朽化して使いづらい場所が多くなった場合は、「リフォーム」するか「建て替え」を行うか、迷われる方がたくさんいらっしゃいます。一概にどちらがおすすめとかはなく、リフォーム工事でしかできないこともあれば、建て替えたほうがよりよい住環境を実現できることもあります。

この記事では、リフォームと建て替え、それぞれの特徴やメリット・デメリットについてわかりやすくご紹介していきましょう。

リフォームと建て替えの違いとは

新築した戸建て住宅も、築年数が10年を超えるころから経年劣化が現れてきます。定期的なメンテナンスとともに計画的に考えておきたいのが、大規模なリフォームや建て替えの時期です。

国土交通省の資料によると、リフォームした住宅が新築として建てられた時期は、令和2年現在、「平成7～16年」がもっとも多く、平均築後年数は25.5年となっています。（※）

▼リフォームした住宅の新築建築時期

新築建築年	築年数	令和2年時点の リフォームの割合
昭和50年～59年（1975～1984年）	築36～45年	12%
昭和60～平成6年（1985～1994年）	築26～35年	26%
平成7～16年（1995～2004年）	築16～25年	30%
平成17～26年（2005～2014年）	築6～15年	18%

国土交通省「令和2年度　住宅市場動向調査報告書」P.247　7.リフォーム住宅に関する結果(3) 建築時期より作成

リフォームの定義

さて、リフォームと建て替えにはどのような違いがあるのでしょうか。それぞれの定義について、しっかりと理解しておきましょう。

リフォーム

リフォームは、既存住宅における増築工事、一部改築工事、改装・改修工事、維持・修理工事を指します。具体的には、屋根や外壁、水まわりといった部分的なリフォームや、住宅の骨組みである基礎や柱などを残して他の部分をすべて新しくするフルリフォーム、間取りや水まわりの移動を加えたスケルトンリフォームなどがあります。
最近よく耳にするリノベーションもリフォームの一種です。特に、既存の住宅を現代のライフスタイルに合った住まいにすることを、そう呼んでいます。

建て替えの定義

一方、建て替えとは、既存住宅を基礎から撤去して新たに住宅を建築することを指します。建て替えにはいくつか条件があり、すべての住宅を建て替えられるわけではありません。建築基準法で定められている「原則として敷地が道路に2m以上接していて、かつ面している道路の幅が4m以上でなければならない」という条件に当てはまらない土地では、建て替えることは難しいと考えられます。
建て替える場合には、現行の法律に準拠した住宅にしなければならない点を押さえておきましょう。

リフォームのメリット・デメリット

戸建て住宅で修繕や改装の部分があらかじめ決まっている場合は、リフォームがおすすめです。たとえば、水まわり機器の入れ替え、外壁・屋根などのメンテナンスであれば、部分的なリフォームで十分対応が可能です。

引っ越しをともなわない点は、リフォームの大きなメリットといえます。引っ越しにかかる手間や費用を考えると、住みながら工事できるリフォームは利便性が高いといえるでしょう。
税金面を考えても、既存の基礎を工事しないリフォームは固定資産税が上がりません。また、国が進めている省エネルギー住宅や耐震リフォームに該当する場合は、助成金が出るというメリットもあります。さらに、現在の建築基準法では建て替えができない住宅でも、新しい住環境が実現するのはリフォームならでは、です。
他にもこだわりの古材を建材として使いたい場合、新築住宅での使用は認められていませんが、既存住宅のリフォームであれば、自由に取り入れることができます。

建て替えのメリット・デメリット

住宅の傷んでいる部分が多い、構造自体に不安があるなどの場合、建て替えも視野に入れながらプランを立てることが重要です。

建て替えの検討は、これから先の住まいのあり方を考えるきっかけになります。高齢者家族との同居や二世帯同居のように家族構成が大きく変化すると、間取りの変更やバリアフリー対策が必要になるでしょう。このような「住み方の変化」に対応するには改修する場所や目的が多岐にわたるため、建て替えが向いているケースが多いと考えられます。

また、築年数が一定以上の住宅では、耐震、断熱、バリアフリー、省エネルギーなど複数の改修の要素が検討されがちです。ひとつずつリフォームして解決するよりも、建て替えを行って安心・安全な住宅を実現するほうが向いているといえるでしょう。

資金や費用面、工期については、建て替えの方がいずれも高く、そして長くなります。解体して基礎工事から始める建て替えでは、仮住まいが必要となるため引っ越しが2回発生することになるので、そのぶん手間や費用がかかることも理解しておきたい点です。

建て替える場合は、リフォームと比べると低めの金利で多額のローンが組みやすくなります。一方、工事費の他にも仮住まい先の家賃や登記費用などの諸経費がかかるため、工事の総額はリフォームよりも高くなります。

まとめ

リフォームするのか、建て替えるのかを判断するには、住まいの現状を把握することがまず必要です。さらには、高齢者向けの環境づくり、家族との同居など、住まいの未来について話し合う必要がありますが、こうした機会がこれからの暮らし方を考えるよい機会となるでしょう。

ご紹介したそれぞれのメリットとデメリットを比較しながら、新しい住まいがより良いものになるよう考えていきましょう。