再建築不可物件

【詳しく解説】再建築不可物件は建て替えできる? ローンは通る? 有効活用法は?

暮らし・住まい

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「再建築不可物件」とは、現在、家が建っていても解体して更地にした後は、再び建物を建築できない物件のことです。加えて、建築確認の申請が必要な増築もできません。せっかくの資産ですから、上手く活用する方法を見つけたいものです。

この記事の監修

矢口ミカ

複数のメディアで執筆中です。宅建の資格を活かし、家族が所有する投資用不動産の入居者管理もしています。住まいに関する資格である整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級も取得済みです。趣味は整理収納と料理。

「再建築不可」という言葉を聞いたことはありませんか? 聞いたことがあるという方も、どのような物件なのか詳しく説明できる方は多くはないかと思います。なぜなら「再建築不可物件」は、建築業や不動産業、自治体の建築課の担当者など、関わったことのある人以外には周知されていないものだからです。ひょっとしたら相続して初めて、自分の実家が「再建築不可物件」であることを知ったという方もいるかもしれませんね。

今回は、不動産市場で不透明な物件として扱われている「再建築不可物件」がテーマ。その概要や有効的な活用方法について解説します。

相続などで自分の意思とは関係なく取得してしまった方、再建築不可物件の活用にご興味がある方のご参考になれば幸いです。

再建築不可物件とは

「再建築不可物件」とは、現在、家が建っていても解体して更地にした後は、再び建物を建築できない物件のことです。加えて、建築確認の申請が必要な増築もできません。

こうした制限かかっている背景には、建築基準法の接道義務が大きく関わっています。
「接道義務」とは、災害時の避難路や消防活動の場、建築物の日照、採光、通風等の確保を目的に昭和25年に施行されたもので、建築基準法上の道路を指す「幅員が4m以上の道路に接していない敷地には、原則として建物を建てることは認められない」というものです。ただし、幅員4m未満の道でも「2項道路(建築基準法42条第2項で定められていることから、このように呼ばれています)」は、認められる場合があります。

たとえば、下記のような立地に建つ住宅が該当します。

建築基準法の施行はずいぶん前のことなので、制限のかかる建物は施行前に建てられた古いものに限られます。

なお、再建築不可物件の根拠となる制限規定は、建築基準法の第43条にあります。

  1. 第43条 第1項 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。(幅員4m以上の道路や2項道路に)
  2. 第43条 第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
    (2)その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

たとえば、火事が起きたとき道路の幅が狭すぎると、避難や救護活動に支障が出てきます。しかし、建築基準法の第43条第2項(2)に基づき、近くに消防車や救急車などをとめておける空地があると消防活動などの機動性が大きく高まります。

接道義務の条件がクリアしていない場合は、特定行政庁となる自治体の長が認めた場合のみ再建築ができるようになります。

なお、建築物の敷地が、「幅員4m以上ある公道に2m以上の幅」でつながっていれば、こうした法令による制限の影響を受けることはありません。

ここまでで「再建築不可物件」のおおまかなイメージがつかめたのではないでしょうか。
実際に建物を建てる、あるいは土地を売買する際には、その敷地に接している道が建築基準法上の道路に該当するかを正確に調べることが重要です。確認する場合には、物件の所在地にある自治体の建築調整課の窓口に問い合わせるとよいでしょう。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件のデメリットとして、大きいのは「建て替えは不可で売却もしにくい」「住宅ローンが利用できない」ではないでしょうか。順に解説します。

建て替えは不可で売却もしにくい

繰り返しになりますが、現在の建築基準法における接道義務の条件を満たしていない場合には、建築許可が下りません。せっかく実家を相続しても、建物を新しくすることは原則、不可能です。また、住宅ローンが使えない場合が多いので、現金で購入できる買主にしか売却できません。たいていの場合、住宅ローンを利用して購入する人が多いので、どうしても売却先が限定されてしまいます。また、相場より安い価格で売らざるを得ない場合も少なくないでしょう。

住宅ローンが利用できない

すでにお察しのとおり、一般的に再建築不可物件は、金融機関の審査では住宅ローンの対象にはなりません。建物が建てられないため換金性が評価されず、担保としての価値が低いからです。ただし、建て替えではなく、リフォームやリノベーションをする場合は利用できる可能性があります。リフォームローンや事業用ローン、不動産担保融資の対象にならないか、まずは金融機関に相談してみるとよいでしょう。

再建築不可物件の活用方法

一見、問題だらけの再建築不可物件ですが、上手く利用する方法があります。

1.リフォーム・リノベーションをして賃貸物件に

再建築不可物件でも状態が良ければ、きれいにリフォームをして居住用として利用できます。建て替えではないリフォームやリノベーションは問題ありません。賃貸物件として活用することも可能です。立地条件がよければ築年数が古くても、入居者が入る可能性があります。リノベーションをして現代風の間取りにするのもよい方法です。
フルリフォームとなると、費用は新築戸建と同じくらい必要になることも考えられますが、土地代がかからないぶん、コストは抑えられているともいえるでしょう。

2.再建築が可能な状況にして建て替えや売却をする

接道義務の条件をクリアできるように道路を拡張すれば再建築できます。建て替えはもちろん売却も可能です。
土地が不足するようなら隣地から購入もしくは借りることを検討するとよいでしょう。反対に、隣地を持つ人に土地を売却するというのもひとつの方法です。隣地も「再建築不可物件」である、または形の良くない「不整形地」である場合には、売却を打診すると話がまとまる可能性もあります。

3.更地にして駐車場やトランクルームとして利用

再建築不可物件はかなり古い建物が多く、老朽化のひどい物件も少なくありません。「リフォームで済むレベルではない」「人が住むには危険」な場合には、更地にして駐車場やトランクルームとして利用するのもひとつの方法です。ただ、この場合、都心など立地条件の良い場所、駐車場の需要がある場所でなければ借り手がつかないことが考えられます。トランクルームも同様です。
車が出し入れしやすい通路幅があるかどうかもきちんと確認しておきましょう。一般的な乗用車の車幅は1,700mm~2,000mm程度とされているので、場合によっては通路の幅を広げる必要があります。

まとめ

再建築不可物件は価値が不透明な場合が多いものの、不動産市場に流通する住宅物件として一定の割合で存在しています。また、相続した実家が再建築不可物件だったというケースもあるでしょう。
活用が難しい土地ではありますが、接道義務や建ぺい率などの条件を新たに設定し直せば、特例措置として再建築が認められる場合があります。

相続などで再建築不可物件を取得し、家を建て直したいと考える場合は、物件の所在地にある自治体の建築調整課の窓口で、どのような点を改善すれば建築可能になるのかを確認するとよいでしょう。せっかくの資産ですから、上手く活用する方法を見つけたいものです。

また、安価を理由に購入を検討している方も不動産会社の説明をうのみにするのではなく、自治体の窓口にも確認して、"お墨付き"をもらうようにすると、ますます安心です。不動産会社の説明だけを信じ、安易に購入することは避けるようにしましょう。