民法改正で瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に マイホーム購入時の保証はどう変わった?

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不動産の取引は「契約書で決まる」といっても過言ではありません。特に中古住宅は、意外なところに欠陥があることも考えられます。契約書は注意深く読み込み、分からないことはあいまいなままにしておかないことが大切です。

この記事の監修

矢口ミカ

複数のメディアで執筆中です。宅建の資格を活かし、家族が所有する投資用不動産の入居者管理もしています。住まいに関する資格である整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級も取得済みです。趣味は整理収納と料理。

2020年4月に施行された改正民法では、「瑕疵担保責任」が廃止されました。代わりに制定された「契約不適合責任」は、マイホーム購入時の保証がブラッシュアップされた内容に変化しています。

今回は、マイホームに欠陥が見つかった場合に、売主に対して契約解除などの権利を主張できる「契約不適合責任」について、わかりやすく解説します。

契約不適合責任とは

「契約不適合責任」は2020年4月に施行された民法改正で「瑕疵担保責任」に代わって制定された法律です。改正前の民法では、売主には「隠れた瑕疵(かし)」についての責任が規定されていました。「隠れた瑕疵」とは、建物などの売買契約を締結した時点で買い主が知らなかった瑕疵(=キズ)のことです。

買主は通常、瑕疵が簡単に発見できなかったことが認められれば、売主に対して損害賠償などの責任を追及できました。ただ、その認定にあたって双方の落としどころが見つからず、裁判へ発展することも少なくなかったという背景があります。

この改正では、「隠れた」「瑕疵」という表現が削除された代わりに、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」が新たに盛り込まれています。つまり、「契約内容に適合していない」と判断された場合、売主や請負人は相手に対して責任を負うことになり、買主の保護がより強化されたことになります。

ちなみに、瑕疵担保責任は法的責任であり、「隠れた瑕疵(通常では気づかないような欠陥)」が要件とされていました。しかし、契約不適合責任は契約責任となり、「契約の内容に合致しない場合」が要件となっています。したがって買主が契約解除をする場合、契約書で合意した内容に「適合していないかどうか」で判断されるようになります。以前よりシンプルでわかりやすい形です。
なお、瑕疵担保責任で買主が売主に請求できる権利は、「損害賠償請求」と「契約解除」の2つだけでしたが、新たに「追完請求」と「代金減額請求」が追加され、売主側の責任が重くなりました。これにより、目的物に契約不適合があることについて売主に落ち度がなかった場合でも、売主は責任を負うことになります。

▼買主の請求権
  • 契約解除(564条)・・・・・契約解除(解除に基づく代金返還請求)
  • 損害賠償請求(564条)・・・損害賠償請求
  • 追完請求(562条1項)・・・ 修補請求、代替品引渡請求、不足分の引渡請求
  • 代金減額請求(563条)・・・購入代金の減額請求

売主の担保責任の期間

民法改正で売主による担保責任の期間も、買主に有利な内容になりました。ここでは、売主の担保責任の期間について解説します。

買主は知った時から1年以内に通知すればOK

従来の瑕疵担保責任で売主に損害賠償を求めるときには、瑕疵発見後1年以内に請求する必要がありました。しかし、契約不適合責任に代わってからは、買主は知ったときから1年以内に通知すればOKとなり、請求権の行使までは必要ありません。この請求権は消滅時効が5年のため、不適合の発見時から5年以内に行えばよいことになります。(※1)
たとえば、購入した中古住宅に欠陥があったとしても、発見から1年以内にその事実を通知さえしておけば、損害賠償請求は1年後でも差し支えない、ということになります。

宅建業者は民法の規定よりも買主に不利な特約はNG

売主が宅建業者の場合は宅建業法により、契約不適合責任を免責する特約は制限されます。したがって、民法の規定よりも買主に不利な特約は付けられません。引き渡しから「2年以上の担保責任を負う」とする特約以外は無効となります。
ただし、売主・買主ともに一般の消費者同士(個人間での取り引き)の売買契約であれば、「契約不適合責任を一切負わない」というような免責特約も可能です。しかし、このケースでも、売主が知りながら買主に告げなかった契約不適合は、特約の対象にはなりません。(※2)

マイホームを購入する時の注意点

マイホームの購入には高額な費用がかかることから"一世一代の大イベント"のひとつに数えられます。そのため、購入したマイホームに万が一欠陥があった場合、きちんと保証されないと大変なことになります。
ここでは、マイホームを購入する際の注意点についてご紹介しましょう。

1.保証をしてもらえないケースもある

売買契約書に売却する不動産の状況や契約の条件で売主と買主が合意した際には、後日、売主に対して責任を問うことはできません。契約書の内容は、しっかり確認するようにしましょう。
たとえば、中古住宅の契約不適合責任に関するトラブルでよくみられるのは「雨漏り」です。この場合、売却物件に雨漏りがあることを売主が事前に説明して買主が承諾し、売買契約書に「建物に雨漏りの部分あり」と記載があれば、売主は契約不適合責任を問われないことがほとんどです。一方、記載のない場合は、買主から修繕を請求されれば対応しなければなりません。

2.時効消滅に注意(5年または10年経過)

契約不適合責任は、1年以内に通知を行えば権利を有することができます。しかし、権利をそのまま放置した場合には、時効消滅をすることになるので注意が必要です。時効消滅となるのは、以下の条件が揃ったときです。

  • 権利を行使できることを知ったときから5年間請求をしない
  • 権利を行使できるときから10年間経過したとき

公益社団法人 全日本不動産協会ウェブサイト「売主の担保責任の期間制限」を基に作図

まとめ

今回は、2020年4月の民法改正で新しく登場した「契約不適合責任」について解説しました。
改正後は、廃止となった「瑕疵担保責任」の内容よりも買主の保護が手厚くされ、売主に対する請求内容も「追完請求(修補などの請求)」「代金減額請求(購入代金の減額)」などが追加されました。また、内容も「契約において定めた品質をともなっていない」「数量が不足している」など、契約内容に適合しないことについて責任を取るというシンプルでわかりやすい形になっています。

不動産の取引は「契約書で決まる」といっても過言ではありません。特に中古住宅は、意外なところに欠陥があることも考えられます。契約書は注意深く読み込み、分からないことはあいまいなままにしておかないことが大切です。

※1、2 独立行政法人国民生活センター「瑕疵担保責任の廃止と契約不適合責任